金利上昇が続く局面下でも、日本の事業用不動産市場は堅調さを保っている。特に都心オフィスでは、企業の賃料負担力の高さや人材確保の必要性を意識した旺盛なオフィス需要、建築費高騰による供給制約が市場を下支えし、空室率低下と賃料上昇が進んでいる。投資資金の流入や銀行の積極的な融資姿勢も続く一方、価格形成の軸は低金利による利回り低下から、将来の賃料成長を織り込む局面へ移っている。
　こうした構造変化の下で、物件の収益力や成長余地を見極める選別も強まりつつある。リーマンショック前の状況とどのような違いがあり、賃料上昇への期待が鈍化した時に市場はいかに変わるのか。金融庁が不動産向け信用リスクに関するモニタリングを強める背景を含め、現在の市況と次の転換点を探る。